住宅を建てようと検討するときには、建築予算のことを考えなくてはいけません。

住宅会社が表記している方法に、「坪単価」を基準にしているケースが一般的です。この「坪単価」という基準は、一般の方々には耳慣れたものではないのですが、住宅会社を選んでいくためには必要な知識となります。（坪単価では表さず、本体価格という形で表記している会社もあります。）建物価格は、色々な要因によって価格が変動するため、この“坪単価”がどうやって決まるのか仕組みを知っておくことで、住宅会社を選んでいく自分たちの判断基準を作ることができます。

坪単価とは？

まず住宅の面積の表記に使われている「坪」とはなんでしょうか？

日本の住宅は、昔から尺貫法を使って建てられてきました。ちなみに1坪とは約3.3平方メートルで、畳2枚分（2帖）程度の広さです。正確には「（坪）÷0.3025＝（平方メートル）」という計算式で表されます。

一般的には、建物の本体価格を延床面積で割った数値が坪単価となり、建築に必要な費用を算出するときの目安となります。仮に本体価格が2,000万円、延床面積が50坪の住宅を建てたとすれば、坪単価は40万円と考えることができます。また、延床面積とは建物全体の床面積を合計したもののことです。2階建てであれば、1階と2階の床面積を両方カウントします。しかし坪単価の算出方法は、建築会社ごとに基準が違っています。

「建物本体価格」は基礎や構造部分、外壁や内装、住宅設備機器など建物に付随する工事費用だけを指す場合や、さまざまなオプション、エアコン・カーテンなどを含んでいる総費用が含まれている場合もあります。

また「建築面積」についても、延べ床面積を指す場合、工事面積を指す場合などまちまちです。延べ床面積は、ベランダやテラス、吹き抜けなどを含まない面積で、施工床面積はそれらすべてを含む住宅の総面積を指す場合などもあります。

総工事面積で算出している坪単価の方が安く算出されてしまうのです。単純に坪単価だけを見て判断するのではなく、どのような前提で計算をしているのかもよく確認しておきましょう。

住宅会社と相談する際は、「何がどこまで含まれている建物価格なのか？」を確認しながら、家づくりを進めていくことで、各社の比較がしっかりと行えることがメリットにつながります。

坪単価に影響する構造や工法のことを知っておく！

坪単価は、住宅を建てる際の採用する構造・工法によって変わってきます。この住宅の構造・工法を知っておくことは重要です。

住宅構造・工法の種類については、大きく分けて3つとなります。

それぞれの工法のメリット・デメリットはありますが、日本の戸建住宅の約70＆は木質系で建築されています。その中でも、昔からの在来軸組工法というものが一般的には普及しており、日本の気候風土にあったものとされています。

木造在来工法や2×4工法よりは、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などは高額になる傾向が見られます。

耐震性能って何？木造住宅は地震に弱い？

木造住宅は、鉄骨造や鉄筋コンクリート（RC）造に比べて、耐震性能が低いと言われています。これは、阪神淡路大震災の際に古い耐震基準で建築された家屋が倒壊したりしたため、“木造住宅は地震に弱い“というイメージがついたものと思われます。

現在では、適切な耐震基準に基づいた住宅が建てられており、性能表示制度に基づき、その耐震性能を表示している住宅会社も出てきています。また制震装置や免振装置といった、地震が発生したときに建物自体を守る設備などもありますので、ご相談される住宅会社に確認していきましょう。

快適な住まいの要件は冬暖かく、夏涼しいこと

日本の気候は四季を通じて、気温や湿度が変化します。

住宅はそういった変化の中、住まい手が快適に暮らせるモノとなっていなくてはなりません。簡単にいうと“冬に暖かく、夏に涼しい”住宅である必要があるのです。そのために、一定の断熱性能を誇る住宅を選んでいくことは重要と考えます。

また東日本大震災以降、“省エネルギー・節エネルギー”ということが重要と言われています。我々の生活の中で、特に“空気を暖めたり、水を温める”という行為はエネルギー使用量が大きなものです。これをうまくコントロールすることが、省エネ・節エネに大きく貢献するのです。

光熱費の中でも電気代については上昇傾向です。暮らしの中でのランニングコストを抑えていきながら“快適に住まうことのできる住宅”を選択してくことは、家づくりの中で重要なテーマであり、断熱性能の高い住宅＋省エネタイプの設備を選択することを検討しておきましょう。

ただし、エネルギー効率の高い設備は設置費用も上がっていくため、全体の総予算の中での優先順位は考える必要があることは覚えておきましょう。

坪単価に影響する設備のグレードアップ？

また使用する設備や建材のグレードも坪単価に影響します。

例えば、収納スペースのみの子供部屋の1坪とトイレや浴室の設備が置かれた1坪だけを比較すれば、後者のほうが費用は高くなります。建物にどういったものがいくつついているかは坪単価に影響するのです。

建物にトイレが１つ設置されている場合と２つ設置されている場合では、後者のほうが費用は上がっていくのです。

そして、外壁材や内装材・建具、設備なども高級な材料で作られていれば、建物価格は上がり、坪単価も高額になるのです。こうした設備や材料のグレードに関しては、各住宅会社ごとに設定されているため、自分たちが住宅の中のどういうところを重視するかを検討しておくと良いでしょう。

「外観のデザインにこだわりたい」、「キッチンだけは豪華で最新鋭のものを」など、グレードを上げたいポイントと抑えるべきところを明確にしておくと、安らぎや利便性を重視するのであれば、リビングや寝室やキッチンなどのグレードをアップし、予算をコントロールすることができます。

住宅の形状・大きさによっても、坪単価は変動します。

住宅が複雑な形状をしていると、屋根の形状が複雑になり、壁や柱の面積が増えることで建物価格は上がっていきます。最近では、平屋住宅も流行っていますが、同じ床面積の２階建てと比較すると、基礎と屋根の面積が2倍になります。

プランや建物の形状、２階建てにするか平屋にするかでも、建物の価格は大きく変わっていくことを知っておきましょう。

坪単価を把握して、失敗しない住宅購入を！

坪単価は大まかな住宅の建築費を知るための基準となるので、住宅を購入する前にしっかりと把握することは重要です。満足できる住宅を建てるためには、坪単価は非常に参考になる情報です。

住宅会社を比較するため、この判断基準を持っておくことと自分たちの優先順位や要望などこだわりたいポイントをしっかり検討していきましょう。

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住宅購入において、プランを色々と検討することやキッチンや洗面などの設備を選んでいくことは楽しいのですが、その中で考えておかなくていけないのは「上手な資金計画を立てる」ことです。

今は住宅ローンを建築費用の100％を融資するような金融機関もあるようですが、まずは無理のない返済を行っていけるような資金計画を考えることが重要です。

① 建築の総費用を予算とする

住宅を購入する場合には、建物金額のみでは購入できません。

おおよそですが、建物費用+付帯工事費用に対して約25％～30％程度の費用が、諸費用としてかかってきます。また別途かかる工事費用も住宅会社によって変わってくるケースもあるので、そこも確認しながら予算を計画していきましょう。

失敗しない家づくりとは？まずは何から始めればよいかを考える。 >

② ライフイベントを考える（長く住まう）

入居してから30年以上付き合う“住宅”

お客様にとって“一生に1度の買い物“と言われているのが住宅です。 多くのお客様にとっては、30年から50年以上住み続けていく“住まい”となるのです。「どういった住まい方をしていくの？」「どの程度の予算をかけられるのか？」については、ご家族のライフイベントを中心に考えていかなくてはなりません。

親のライフイベントと子供たちのライフイベント

まずは、ご家庭におけるライフイベントを考えていきます。

特に親のライフイベントとお子様のライフイベントに分けて整理することをお勧めします。ご結婚やご出産、住宅購入、老後や相続などの親のライフイベントと子供たちの成長に合わせたライフイベントを想像していき、それぞれに必要な資金について考えていきましょう。

子育て世代から老後の住まいまで

多くのお客様が家づくりを行う切掛けとして、「出産」「入学」をあげられます。

子育ての行いやすく、安心・安全な住まいづくりを進めていきましょう。また、10年、20年、30年後の自分たちの暮らしも想定していかなくてはいけません。

将来的にご両親と同居される、また自分たちの老後の暮らしなどを検討していくと、高齢者配慮（バリアフリー）対応であることなども重要な課題となります。

③ 上手な資金計画とは？

上手な住宅ローンの組み方

住宅を建築される場合、多くのお客様は住宅ローンを利用されます。

住宅ローンは金融商品ですから、“どこで借りても同じ”ではなく、金利や返済期間、条件などによって変わってきます。30年、35年という長期間に渡って返済をしていくため、0.1％の差が総返済の額で大きく変わってくるのです。

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの金利タイプには、大きく3つの種類があります。

固定金利型

借入申込時又は契約時に全返済期間の適用金利が決まるタイプ。全返済期間の適用金利が一定のものと、返済途中で金利が変わる(例:当初10年間と11年目以降)2段階の金利のものがあります

変動金利型

市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。原則として半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わります。また、5年毎に返済額の見直しが行われる場合があります。

固定金利期間選択型

「当初５年間は金利○○％」といったように、返済期間中の一定期間は金利が固定されるタイプ。固定金利期間終了後は、終了時点の変動金利型又は、再選択した固定金利型（期間選択型を含む。）となります。

元利均等

毎回の返済額（元金＋利息）が一定となる方法で、返済額が一定なので長期にわたるライフプランがたてやすいことが特徴です。ただし、元金均等返済と比較すると融資（借入金）残高の減り方が遅く利息が嵩み、総支払額は多くなります。

元金均等

毎回返済する元金が一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法で、毎回の返済額（元金＋利息）は、返済が進むにつれて少なくなっていく。元利均等返済と比較すると、融資（借入金）残高はより早く減少し、総支払額は少なくて済みますが、元金均等返済よりも、当初の返済額が多いため、必要月収が高くなり、融資額が少なくなってしまう場合もあります。

住宅ローンの借入については、上記の返済金利タイプと返済方法を組み合わせて、適切な返済計画を組んでいくことが必要となります。

上手な返済計画の立て方

一般的な木造住宅は、返済期間35年での借入が可能となります。（契約者の年齢・所得条件などによって、変わります。）

ここで完済時の年齢を考えると、35歳で住宅を購入だとしたら、住宅ローンを35年返済で組むと、完済時には70歳となります。一般的な終身雇用の会社で、定年65歳まで働いても5年残ってしまいます。

2000万円のローンを組むと、2.0％の金利で計算すると月々の返済が約6.6万円となります。定年後に年金の中から返済していかなくてはなりません。

完済時に退職年齢となる35歳として考えると、返済期間30年での検討をお勧めします。ただし、その場合、月々の返済額が7.4万円となってしまうため、借入額を抑える（＝総費用を抑える）ということをやはり考えていかなくてはならないのです。

「せっかくの住宅購入だから・・・」「銀行が融資してくれるから・・」といって、要望を増やして予算を上げてしまうことは得策ではありません。しっかりとした返済計画を考えながら、資金計画を立てていきましょう。

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